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REITs 什么意思

2020-5-06  4472人已阅读

2020年5月5日,中国证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 试点相关工作的通知》, 标志着中国基础设施领域公募REITs 试点正式启动,机构称,中国公募REITs 市场规模可达到6万亿人民币,REITs试点对于基建板块是一个非常大的利好。

REITs 什么意思

简单地说,REITs就是地产、基建证券化的公募资金,是一种依靠投资能够产生稳定现金流的不动产进而汇集资金的方式。早在2016年12月,发改委与证监会联合支持将REITs应用在传统基础设施项目建设领域;期间公布了一系列政策推动公募REITs试点,而本次通知标志着基础设施领域REITs正式登上舞台。

REITs对于基建投资具有重要意义。

1、REITs 能够促进基建投资良性循环,重新激发投资潜力。

具体来说:

①REITs可以实现融资方式的多元化,降低融资成本;

②提高社会资本的参与意愿,REITs的顺利开展,能够为社会资本的股权投资退出提供稳健的渠道,从而有效增强社会资本参与PPP项目的意愿。

③REITs可以将具有杠杆撬动作用的资本金从固定资产中解放出来,成为稳投资、补短板的有效政策工具。

2、REITs 能丰富我国投资者的投资渠道。

REITs 通过证券化手段将不可分割的大额不动产转化为小额的不动产基金,使普通投资者拥有了投资于不动产资产的渠道。REITs 本身风险与收益适中、分红比例高,且与现有的金融资产关联性较低,投资者将可通过投资基金享受不动产成长的收益,成为继现金、股票、债券之后的第四大类金融资产。

REITs对基建板块的影响

具体可以从以下三点进行分析:

1、崭新的阶段:存量时代的内生循环。新的阶段包含三个层面的含义:

①首先从投资规模来讲,我国基建投资正经历从增量向存量的切换;

②从基建的融资方式而言,地方政府经过十年的杠杆扩张,目前正面临收支不平衡造成的债务压力,这种不平衡既要诉诸于中央与地方财权事权的重新平衡,也要依赖于地方政府资产负债表的重构;

③基础设施REITs 的到来以及放量有望改变基建的融资方式,既存量支持增量,基建在一定程度上实现内生循环。

2、绝佳的契机:天时、地利与人和。REITs推进的契机可以归纳为三个方面:

①、宽松的流动性。

新冠疫情的冲击造成了目前全球极度宽松的流动性环境,部分国家已经出现负利率。宽松的流动性与较低的利率使得基础设施REITs这种稳健型的中低收益率资产具备一定的吸引力。

②投融资项目集中进入运营期,供给充沛,政策友好。

2016年以来的第三轮基建小周期是以投融资改革为主旋律的,根据PPP项目用主3-5年的施工周期计算,未来三年PPP等投融资项目将集中进入运营期,基建运营资产的供给非常充沛,此时推出基础设施REITS,可谓恰逢其。

③原始权益人充足的参与动力。

基础设施REITs 的原始权益人主要包括政府(城投平台)与基建国企央企。随着新冠疫情的冲击,新一轮基建投资的扩张已经开启,作为基建项目的主要发起方,地方政府目前正面临收入和债务的双重压力,基础设施REITs推出为地方政府平衡资金压力和稳增长的目标提供了工具和渠道。

3、难得的机遇:基础设施REITs推出为基建行业带来的想象空间。

从宏观层面而言,庞大的基建存量资产有望为增量投资提供较强支持;从行业层面而言,基础设施REITs为龙头企业提供了新的权益性融资工具;从微观层面而言,基础设施REITs有望重构基建企业的资产负债表和现金流流量表,由于基独设施REITS是一种权益性工具,通过盘活存量资产改善基建企业的现金流和资产负债率,提高资产周转率,从而优化基建的商业模式。

结合基建周期,综合来看,基建板块的投资就可以归纳为:短期拥抱周期热度,龙头集中度提升实现超越行业的弹性;中期基础设施REITs有望优化中国基建投资格局,优化基建商业模式,目前基建蓝筹估值很低,与消费、科技、医药板块存在巨大的估值差,REITs的加入使基建板块的投资价值愈加显著。相关股票有中国交建、葛洲坝、中国中铁、中国铁建和中国建筑。

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