房地产断供潮起因,断供潮对银行及房地产的影响

最近几天,房地产断供潮的影响继续发酵。

1、房地产断供潮起因

我们国家房子是预售制度,以前很多房地产开发商都是圈块地挖个坑,盖个售楼处就敢直接拿出来卖,这样有利于房地产商提高资金周转率,快速开发下一个地块。一边回笼资金,一边借点资金,等于变相加杠杆,推动生意大干快上。

20多年前,我们国家刚开始房地产改革的时候,开发商手里没多少钱,预售制度促进了房地产市场的繁荣。反过来,房地产市场的繁荣,又强化了这种加杠杆模式的普遍应用。

可惜,任何一场盛宴,都有结束的时候。随着人均住房面积大幅提升,新城开发慢慢完成,以及人口拐点等的到来,房地产的大牛市终于进入尾声,转入平稳发展阶段。

本来也没事,但杠杆搞得太大就不行了。房地产商借钱,都是年化15-20%以上的资金成本,差不多每4年就要“借一还二”,一旦新房销售受阻,资金链很快绷不住。

没钱了,一方面债务违约;另一方面,原来没盖完的房子也没钱完工,成为烂尾楼。对于买家来说,房子总是拿不到,自然也不愿再继续还贷款,于是开始断供。

所以这种情况的发生,几乎是杠杆模式到了最后的必然。使用很大的杠杆一时爽,甚至可以一直爽,但出来混,最终都是要还的。梦一场。

尽量不用杠杆,或者只偶尔使用很低杠杆,是我投资的一条铁律。

2、断供潮对银行的影响

房地产断供潮,给银行股带来比较大的冲击。比如,招商银行股价10连阴,跌去将近15%。可实际上,这些烂尾楼的贷款,占银行贷款总额比例很低,1%都不到。所以,主要还是情绪和心理上的影响,以及对背后一些连锁反应的担忧,并不是银行被牵连得要垮了。

今天,多家银行发布声明,基本都在澄清。然后,我才发现,“工农建中”这些国有大行,市盈率跌到只有4-5倍了。

这些银行,每年都能赚两三千亿真金白银,虽然业绩没什么增长,但收入比较稳定。并且,按照目前股价,分红率高达5-6%。假设以后赚钱变少,分红率降一半,也不比把钱存银行差。

另外,如果到了牛市,大家估值提升,银行股多少也能涨一点,还可能有块弹性收益。

所以,现阶段,对银行股好像也不需要过于悲观。甚至,如果有长期存银行不用的余钱,部分换成银行股都没问题,比一些所谓的“固收+”理财可能还好一点。

能承受波动的话,沪深300ETF也挺好。我总觉得,未来几年,沪深300ETF很有希望实现年化8%以上的回报。对于低风险偏好的投资人来说,很香了。

3、断供潮对房地产的影响

房地产商资金链出现问题,对产业上下游也带来很大影响。比如施工、装修公司,都是垫资建设的,出现坏账,有些被搞破产。还有帮助卖房子、配家具、做广告的,也有大量应收账款要不回,只能计提损失,比如索菲亚就毛了10个亿。

这里可以说一下非常重要的两个指标:一是现金收入比,二是现金流

应收账款太多,可能到期收不回,变成假钱;而现金流不好,经不起折腾,那些被牵连破产的建筑、装修公司,就是血淋淋的教训,真的可怜。

我现在做房地产股还有没有机会投资,不管涨跌不听故事,对这两个指标都是严苛要求。

4、房地产股还有没有机会

房地产行业遭遇困难,以后这个行业还能不能投资?我倒是觉得还行。以前讲过几次,行业开始不好,有利于市场份额的集中,部分龙头公司反而可能受益。彼得·林奇喜欢挖掘这方面的公司。

借着房地产断供潮的事情,今晚一口气讲了4个知识点,各位老板如果觉得不错,可以帮忙点个赞。

股友互动精选:

1、我觉得房地产断供潮是好事,都知道这些年房子涨的变态,奋斗一辈子就为一套房,这正常吗?泡沫早晚都得破。

2、今晚监管机构发布了数据,房地产断供潮对经济面只会有轻微影响,几乎可以忽略不计。最大问题还是买了烂尾楼的家庭,一把鼻涕,一把泪。监管是有一定责任的,是不是过于失控和放纵。

3、现在创造出一个新名词叫动态还贷,就是根据施工进度来决定是否还贷款。

4、房子作为最好的投资品时代真的结束了吗?其实房子还是比较好的大类资产。国外数据,过去一两百年,股票表现最好(年化9-10%),房地产第二(年化7-8%)。所以,优秀上市公司的股权和核心地段的房子,还是不错的,但预期要降低降低再降低,房住不炒。

5、我想着决定断供的人,会首先把银行里的钱都取出来吧。如果集中搞,会不会短时间挤兑?

量还是小的,国有大行和商业大行应该不怕。其余银行,现在这个样子了,可以回避。苦的是有些小地方,村镇没有国有行和商业大行。

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